상계주공 5단지 시공사 설명회로 본 재건축 투자 관점 분석

Intro

 

서울 노원구 상계동의 대표적 재건축 단지인 상계주공5단지가 수년간의 침묵을 깨고 다시 움직이기 시작했다. 

최근 조합은 시공사 선정을 위한 현장 설명회를 개최하며 재건축 추진에 본격적인 시동을 걸었다. 

이 단지는 1986년에 준공된 1,696가구 규모의 대단지로, 서울 동북권에서는 비교적 재건축 속도가 느린 축에 속해 왔다. 

그러나 이번 설명회 개최로 사업 추진에 대한 기대감이 높아지고 있으며, 시장에서도 다시 한번 '상계발(發) 재건축 랠리' 가능성이 조심스레 거론되고 있다.

하지만 단지의 미래는 단순히 시공사 선정만으로 결정되지 않는다. 

**가장 중요한 변수 중 하나는 ‘추가분담금’**이다. 

최근 부동산 시장의 건설비 급등, 이자 부담 확대, 기준 금리 고정화 등의 환경 속에서 

추가분담금은 조합원은 물론 예비 투자자들에게 민감한 요소로 작용하고 있다.

 

 

상계주공5단지 전경

 

 

시공사 선정, 단순한 절차가 아니다

이번 설명회에는 국내 주요 대형건설사(한화, 효성, 현대, 등 10곳)들이 참여 의사를 밝혔다.  

이는 상계주공5의 입지와 상징성을 감안할 때 자연스러운 흐름이다. 현재로 한화 건설부문과 현대엔지니어링이 입찰에 참여할 확률이 높다고 한다.

그러나 시공사 선정은 단순한 브랜드 경쟁이 아니다.
시공사 제안 내용 중 '공사비', '특화 설계', '사업기간 단축 방안', 그리고 '조합원 추가 부담 최소화 전략'이 핵심 평가 요소다.

최근 강남권 재건축 단지들이 시공사 선정 이후 예상보다 높은 추가분담금으로 갈등을 겪는 사례들이 늘고 있다. 

이는 곧 조합 내부 분열과 사업 지연으로 이어진다. 

상계주공5단지 역시 이 같은 리스크에서 자유롭지 않다.

추가분담금, 투자 수익률의 핵심 변수

재건축 투자자들은 통상 '입주 시점 시세 – 조합원 부담금'을 수익률로 계산한다.
즉, 추가분담금이 늘어날수록 수익률은 줄고 리스크는 커진다.

현재 상계주공5단지의 기존 조합원들은 31제곱미터에 입주해 있으며, 용적률 상향 및 일반분양 수익을 기반으로 재건축이 추진될 경우 조합원당 수 억 원의 추가부담이 발생할 수 있다는 분석이다.
여기에 최근 정부가 HUG(주택도시보증공사)의 분양가 규제를 완화하고 있음에도 불구하고, 실제 분양가 산정은 주변 시세 대비 보수적으로 책정되는 경우가 많다. 이는 수익성 악화를 의미하며, 결국 분담금 증가로 연결된다.

 

2022년 11월에 시공사 선정에서 GS건설과 손을 잡으며 사업이 일사천리로 진행되는 듯했지만, 추가분담금이 발목을 잡았다.

당시 건설 측은 자재 가격 상승 등을 감안해 평당 650만원 수준의 공사비를 제시했다.

따라서 84기준 아파트를 방기 위해 조합원이 내야 할 부담금이 무려 5~6억이었다. 그후 GS건설과 계약을 해지했다.

투자자라면 ‘현실적 사업성’부터 검토하라

예비 투자자에게 중요한 건 ‘현재 가격’보다 ‘미래 분담금 수준’이다.
조합이 투명하게 분담금 예상치를 공개하고, 시공사 후보들의 제안이 이를 얼마나 최소화할 수 있을지 명확히 비교해야 한다.
공사비가 낮다고 좋은 시공사가 아니다. 

향후 하자 발생 가능성, 준공 지연 리스크, 설계 변경 여지를 모두 고려한 종합적 판단이 필요하다.

 

시세는 2025년 3월 4억 중후반대로 형성되어 있고, 추가분담금 5~6억 수준이라면 실제 들어가는 비용은 대략 10억 안팎이다.

2020년 11월 준공한 포레나노원 84제곱미터 현재 시세는 11억 초반이다.

상계주공 5단지 매매 실거래

포레나노원 전용 84기준 매매 실거래

 

입지는 포레나노원은 지하철 7호선 마들역까지 도보 5~7분거리에 위치해 있는 반면, 노원구 중심인 노원역이나 중계동 학원가 접근성 등을 감안하면 상계주공 5단지가 더 낫다는 평가다. 

 

결론: 기대와 현실 사이의 균형

상계주공5단지의 재건축 시동은 서울 외곽 재건축 단지들에게도 긍정적인 시그널이다.
하지만 시공사 선정은 단지의 미래를 좌우하는 중대 이벤트이며, 추가분담금은 투자자 수익률을 결정짓는 핵심 변수다.
조합과 투자자 모두 브랜드 프리미엄에 눈이 멀기보다는, 철저한 사업성 분석과 리스크 관리에 집중해야 한다.
상계주공5단지가 진짜 ‘시동’에서 ‘가속’으로 이어지기 위해선, 바로 지금의 선택이 무엇보다 중요하다.

 

참고로, 지금은 공사비가 평당 800만원을 제시해도 부족한 상황이고, GS건설과 손해배상청구소송 등 워낙 변수가 많은 단지기 때문에 예상보다 추가분담금이 더 늘어날 가능성을 배제할 수 없다.