강남·서초·송파·용산구 일원 토지거래허가구역 지정 업무처리 기준

국토교통부 발표 업무처리 기준 완전 해설 (2025년 4월 기준)

2025년 3월 19일부터 서울 강남·서초·송파·용산구 전역이 아파트를 중심으로 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

이에 따라 해당 구역 내에서 일정 면적 이상의 주택이나 토지를 매매하려면 반드시 허가를 받아야 하며,

이번에 국토교통부가 발표한 업무처리 기준은 시장의 혼란을 줄이고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위한 핵심 기준입니다.

1. 지정범위 및 허가대상

1) 적용지역: 강남·서초·송파·용산구 소재 아파트 전체

2) 시행기간: 2025년 3월 24일 ~ 2025년 9월 30일

3) 허가대상 면적: 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 토지 등

※ 이 기준을 초과하는 부동산을 거래할 때는 무조건 토지거래허가를 받아야 하며, 미허가 시 등기 이전 자체가 불가능합니다.

2. 주요 업무처리 기준

1) 주택 취득 후 입주시기 및 실거주 의무

(1) 토지거래허가구역 내 주택을 취득할 때는 2년간 실거주(이용의무)가 부과됩니다.

(2) 원칙적으로 ‘취득일’부터 이용의무가 발생합니다.

(3) 통상적인 거래절차: 허가 신청 → 허가 → 계약 체결 → 잔금 지급 → 등기 순서로 전체 4개월 정도 소요되는 점을 고려해 허가일로부터 4개월 내에 입주계획을 세워야 하며, 만약 입주가 지연된다면 구체적인 사유를 허가관청에 소명해야 합니다.

예시
허가일로부터 최대 4개월 내에 등기까지 완료하고, 그 시점부터 2년간 실거주를 해야 합니다. 등기가 일찍 나면 그때부터 실거주 의무가 적용되니 이 부분 꼭 체크하세요.

2) 기존 주택 보유자의 신규주택 취득 허가

(1) 기존 주택이 있어도 신규주택을 취득하려면 토지거래허가를 받아야 합니다.

(2) 신규 취득 필요성(거주이전, 가족사정 등)을 구체적으로 소명, 기존 주택의 처리계획(매각, 임대 등)을 제출해야 합니다.

(3) 기존주택 처리는 계약 후 6개월 내에 완료해야 하며, 허가관청은 서류 검토 후 허가 여부를 결정합니다.

예시
한 채 이상의 주택을 가진 사람이 허가구역 내 추가 구입하려면, 6개월 내 기존 주택 매매 또는 임대계획 제출 필수!

3) 입주권·분양권 등 허가대상 여부

(1) 입주권: 관리처분계획 인가가 난 재개발·재건축 구역에서 발생하는 입주권은 토지에 대한 권리이전 계약이므로 토지거래허가 대상입니다.

(2) 분양권: 최초로 주택을 분양받는 분양권은 허가 대상이 아니나, 분양권을 제3자에게 전매하는 경우는 허가를 받아야 합니다.

예시
건축물대장상 멸실(철거) 전 입주권 거래 역시 허가대상, 최초 분양만은 예외.

4) 입주권·분양권 등 허가기준

(1) 허가 관청은 신청인의 토지이용계획(입주 확약, 2년 실거주 등)과 관리처분계획 인가 이후 착공·준공일정, 시장상황 등도 종합적으로 검토해 실거주 목적이 명확할 경우에만 허가를 해줍니다.

(2) 토지이용계획이 실거주 목적이 아니라 판단되면 허가가 거절될 수 있습니다.

예시
입주권이나 분양권을 매수하며 “준공 후 2년 실거주하겠다”는 확약을 제출하면 허가가 나올 수 있지만, 시장상황에 따라 추가 소명자료를 요구할 수 있습니다.

5) 관리처분계획 인가 이후 이용의무기간은 토지의 이용의무기간(실거주)은 취득일부터 2년간입니다.

※ 재개발·재건축 등으로 기존 주택이 멸실되어 바로 입주가 곤란할 때는, 중간 부동산에서 거주한 기간과 재건축 완료 후 입주 기간을 합산해 2년을 인정합니다.

예시
관리처분인가 이후 기존 주택에 1년 거주, 멸실 후 신축아파트 입주 1년 거주하면 2년 이용의무 충족으로 인정됩니다.

3. 향후 계획 및 주의사항

국토교통부와 서울시는 토지거래허가구역 내 허가제도와 이용실태 조사 등을 통해 투기 목적의 거래를 억제하고, 실수요자 위주의 거래만 허가한다는 방침으로 허가를 받고도 실거주 의무를 지키지 않으면 사후조사 및 제재가 이뤄질 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.

이 조치는 서울 주요지역 집값 안정 및 투기 수요 차단에 방점을 찍었습니다.
반드시 허가 기준과 절차를 숙지하시고, 필요시 부동산 전문가 또는 관할 행정기관 담당자와 상담을 하시기 바랍니다.