부동산 입지분석 네가지 핵심 가치

부동산과 관련된 일들이 요즘 뉴스에 많이 등장하죠. 

다주택자에게 양도세 중과세, 대출 축소, 전세자금 대출 제한 등등

왜 정부는 부동산 가격을 잡을 려고 할까요. 

국가에서 가지고 있는 자산중에 제일 많은 부분도 부동산인데 말이죠.

대한민국의 수장인 대통령님의 공략과 주관, 정치적인 이유 등으로 잡을려고 하겠죠.

(더 세부적인 이유가 있겠지만 더 이상 말은 하지 않을께요)

어떤 부동산을 잡아야 하나 고민되시면 다음에서 설명한 곳을 골라 잡으면 지금이 아니어도 

언제든지 가치가 있는 곳이 아닐까 생각해 봅니다.

교통환경(일자리 지역으로 연결되는 노선인가를 가장 먼저 생각해보자)

- 비싼 돈을 주고서라도 가능한 한 가까운 지역에 거주하고 싶어 한다. 그 접근성이 바로 부동산 가치, 수요가 있는 

유한한 입지는 가치가 높다(강남-강남역, 삼성역 / 송파-잠실역 / 강동-강동역 / 성동구-성수역 / 중구-제기동역, 

시청역, 혜화역 / 용산구-삼각지역 / 마포-신촌역, 마포역 / 영등포구-여의도역, 오목교역 / 구로구-구로역, 

가산디지털단지역)

-2017년 현재 가장 일자리가 많은 지역은 강남이다, 서울 인구밀도가 가장 높은 곳은 노원구(사람이 많이 거주한다)

-현재는 강남권(강남, 서초, 송파, 강동)이 재건축이 진행 중인데, 다음은 목동 아파트가 아닐까요

-최근 상암DMC가 일자리로서의 역할이 확대되면서 6호선이 활기를 띄기 시작하죠.(인근 재건축 소요가 많죠)

-서울 지하철의 주인공은 9호선이죠(알짜 일자리 노선이자 부동사 가치가 가장 높은 진정한 강남권 노선)

-공항철도는 강남권에 이어 두 번째로 일자리가 많은 종로구, 중구로 출퇴근을 가능케한 노선(상암 DMC도 지나감)

-1등급 노선 : 2,3,7,9,신분단선(주요지역과의 접근 시간이 짧을수록 프리미엄이 높죠)

-신분당선, 공항철도를 잘 보셔야 되요. 이 노선들이 확장되면 해당 지역의 부동산 가치가 올라가게 되고 앞으로 부동산 관심 지역은 지하철 확장 지역(경전철도 많지만 지하철이 더 중요해요)

-확장예정 지역 : 3호선-파주운정 / 7호선-인천청라지구, 의정부 민락지구, 양주신도시, 포천신도시 / 9호선-강동구, 

송파구 / 신분당선-용산구, 중구, 종로구, 은평구, 고양시 삼송신도시(이 지역중 저평가 된 곳이 있다면 가치투자하기 

좋겠죠)

 

교육환경 (진학률이 높은 학교와 대형 학원가가 형성되어 있는가)

-미취학 아동을 위한 양질의 시설이 많은 지역이 유리(공립도 좋지만 사립도 중요해요)

-공립, 시립, 구립 교육시설 개수가 많은 입지가 좋은 입지(관할 교육청에 가면 자료가 많아요)

-초등학교는 가장 가깝다는 점이 가장 좋은 교육환경(초등학교는 안전성에 대한 부분 고려, "초품아")

-특목고를 보내는 중학교가 있는 지역이 좋은 학군(네이버 부동산에서 인근학교 클릭해보면 이런 자료 있어요)

-학원가 : 강남구-대치동/양천구-목동/노원구-중계동(특목고 진학에 유리)

  ※ 공신(공부의 신) 사이트 순위 : 1위 대치동, 2위 목동, 3위 중계동, 4위 노량진, 5위 송파구, 6위 분당, 

       7위 일산 후곡마을, 8위 일산 백마마을, 9위 평촌, 10위 수원 정자동

-교육 프리미엄이 반영될 만한 입지의 수가 점점 줄어듬(결론은 교육환경의 중요도는 낮아지더라도 교육환경 분석의 

중요성은 더 높아지리라)

-아들을 둔 학부모는 남녀공학에 보내고 싶어하지 않음(여자 보다 공부해도 안된다는 것을 알고 있음, 내신관리 안되죠)

-남학교로 배정되는 동의 가격이 남녀공학 쪽에 배정되는 동보다 최소한 5%이상 높다(슬픈 현실입니다.)

상권환경(주거 입지에 유리한 상권인가, 상권 시너지를 위한 상권인가)

-상가 부동산이 아닌데도 상권 확장의 수혜를 누리는 부동산이 많다

-홍대상권은 서교동에서 동교동, 합정동, 상수동, 연남동, 망원동으로 확장되고 있다(요즘 망원도 쉐어도 잘 되고 

망원시장에 사람들 유입이 많아요)

-홍대 상권은 성장 동력이 여전히 남아있다

-성수동 상권은 또 다른 자매, 서울숲이라는 엄청난 환경적 프리미엄을 주는 배후 요소

-대형 상권이 영향력 크기는 주변 인구가 아닌라 외부 인구가 특정 유동시설을 이용하기 위해 얼마나 많이 찾아오냐에 따라 정해짐(그래서 스타필드 같은 애들이 들어서는 곳은 가치가 있죠. 하남 등)

-도심 내 상권, 즉 지역 상권은 확장 여부로 부동산 가치를 판단하면 된다. 확장하고 있는 상권이 라면 확장되는 방향에 있는 입지의 부동산에 주목하면 된다.

자연환경(천혜의 환경이 없더라도 제대로 된 인공 환경이 있는가)

-앞으로 10년(2027) 동안 미군 부대 대부분이 평택으로 이전, 용산구를 제대로 활용하기 시작할 때, 어떻게 바뀌는지 

눈여겨보자(현재는 공원화 한다고 하는데 맨하탄 센트럴파크 주변 집 가격 어마어마합니다.)

-裨補(비보) : 도와서 모자라는 것을 채운다. 자연이 안되면 사람의 힘으로 만들자(지금은 빌딩을 신축하면 조형물을 설치하게 하고 있죠)

-부동산의 가치는 얼마나 많은 사람이 이용하느냐에 따라 정해짐

-지역별 자연환경 프리미엄 : 동작구-현충원 / 삼송신도시-오름과 서삼릉 / 구리와 별내-동구릉 /

노원-태릉 / 중량천과 양재천 주변 / 탄천-분당, 청계천 주변 / 상암동-하늘동원, 노을공원

-용산센트럴파크가 준공된다면 100만명이 방문하고 5배는 오르지 않을까요(지금은 아직 눈치보기하지만 곧 용산은 

하늘로 날아 오르겠지요. 날아오르면 다시는 탈수가 없어요)

간단하게 네가지만 말씀드렸지만 찾아봐야 할 정보들이 엄청 많아요. 

이 네가지가 교집합되는 곳에 투자한다면 투자에 성공하지 않을까요. 

두서없이 작성했지만 많이 참고하시고 가치투자하세요^^

"대한민국 부동산 투자" 라는 책에서 참고했습니다.